От Fedoris Значимым инструментом продаж на рынке новостроек Москвы является рассрочка, однако ее роль постепенно снижается. По оценке экспертов жилого направления CORE.XP, в марте 2026 года доля сделок с квартирами в новостройках в рассрочку составляет порядка 30–40% против пиковых 50% в среднем по рынку и до 60–70% в отдельных проектах в прошлом году.
Снижение интереса к данному инструменту связано сразу с несколькими факторами. Девелоперы последовательно ужесточают условия программ, регулятор усиливает контроль за рисками, а сами покупатели все реже рассчитывают на возможность последующего перехода из рассрочки в ипотеку на приемлемых условиях. На этом фоне фиксируется и рост доли расторжений: в 2026 году она составляет 5–7% против 3–5% годом ранее. Основная причина — невозможность конвертации сделки в ипотечный кредит из-за высокой ставки или отказа банка, реже — ухудшение финансового положения покупателей.
Структура спроса на рассрочку сегодня определяется прежде всего стадией строительной готовности проекта и его классом. На ранних этапах, особенно в новых жилых комплексах или у девелоперов с менее сформированной узнаваемостью, длительные программы рассрочки с фиксированными платежами часто становятся одним из ключевых инструментов стимулирования продаж. Они позволяют ускорить вывод проекта на рынок и сформировать первоначальный пул покупателей.
По мере роста строительной готовности и укрепления позиций проекта на рынке потребность в мягких финансовых инструментах снижается. На этом этапе условия рассрочки, как правило, становятся более жесткими, а ее доля в структуре сделок сокращается. В проектах с сильным брендом и устойчивыми темпами реализации она, как правило, не превышает 18–20% от общего объема сделок, хотя многое зависит от стратегии конкретного девелопера.
Существенные различия наблюдаются и между сегментами рынка. В комфорт-классе рассрочка выполняет вспомогательную функцию: ее доля минимальна, а сроки ограничены — зачастую до полугода. В премиальном и элитном сегментах, напротив, этот инструмент давно является привычной частью финансовой модели продаж. Здесь доля таких сделок может достигать 70–80% от общего объема, что объясняется особенностями покупательской аудитории. Для клиентов высокобюджетного жилья недвижимость является частью инвестиционного портфеля, а рассрочка используется как инструмент управления ликвидностью, а не как способ закрыть дефицит средств.
Как отмечают эксперты жилого направления CORE.XP, рост расторжений, несмотря на заметную динамику, не носит системного характера для рынка в целом. В значительной степени он обусловлен изменениями на ипотечном рынке: банки стали более консервативны в одобрении заемщиков, а условия кредитования — более жесткими. В результате часть покупателей, изначально планировавших перейти с рассрочки на ипотеку, не смогла реализовать этот сценарий.
При этом основная доля расторжений приходится на инвестиционно-спекулятивные сделки. Речь идет о покупателях, ориентированных на приобретение объекта с его дальнейшей перепродажей после роста стоимости на стадии строительства. В условиях более дорогого заемного финансирования и менее предсказуемой динамики цен такие участники рынка чаще принимают решение выйти из проекта. В сегменте конечного спроса ситуация остается стабильной: покупатели, приобретающие жилье для собственного проживания, реже отказываются от сделок, поскольку взвешенно подходят к оценке своей финансовой нагрузки.
Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP: «Рассрочка остается важным механизмом поддержки спроса на первичном рынке жилья, однако в 2026 году она перестает быть универсальным драйвером, а ее роль становится более избирательной. Сегодня это инструмент точечной настройки продаж, эффективность которого напрямую зависит от стадии проекта и профиля аудитории. Мы наблюдаем, что основной объем расторжений формируется не со стороны конечного спроса, а в сегменте инвестиционных и спекулятивных сделок, наиболее чувствительных к изменению ипотечных условий и стоимости заемного капитала».
Mosev